上海市人民代表大会常务委员会公报 上海市住宅物业管理规定 (2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会 第十四次会议通过 2010年12月23日上海市第十三届人民代表 大会常务委员会第二十三次会议修订 根据2018年11月22日上 海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改<上 海市住宅物业管理规定>的决定》第一次修正 根据2020年12月 30日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议 《关于修改本市部分地方性法规的决定》第二次修正 根据2022年 10月28日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次 会议《关于修改<上海市公共场所控制吸烟条例>等5件地方性法规和 废止<上海市企业名称登记管理规定>的决定》第三次修正 根据2023 年12月28日上海市第十六届人民代表大会常务委员会第九次会议 《关于修改<上海市养老服务条例>等12件地方性法规和废止<上海市 保护和发展邮电通信规定>等6件地方性法规的决定》第四次修正) 目 录 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 第三章 物业管理服务 第四章 物业的使用和维护 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总 则 第一条 为了规范住宅物业管理活动,维 护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华 人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和 其他有关法律、行政法规,结合本市实际情况, 制定本规定。 第二条 本市行政区域内住宅物业管理、 使用及其监督管理,适用本规定。 第三条 本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘 物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主,是指房屋的所有权人。 本规定所称使用人,是指房屋的承租人和 实际居住人。 第四条 市房屋行政管理部门负责全市物 业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门 负责本辖区内物业管理的监督管理,指导和监 督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管 理相关的行政管理工作。 市房屋行政管理部门履行以下职责: (一)制定本市物业管理相关政策; (二)建立完善本市物业管理分级培训体 系; (三)指导区房屋行政管理部门开展辖区内4012023年第十一号(总第349号) 物业管理的监督管理工作; (四)指导物业管理行业协会开展自律性规 范的制定和实施工作; (五)建立全市统一的物业管理监管与服务 信息平台; (六)实施对物业服务行业及其他物业管理 相关工作的监督管理。 区房屋行政管理部门履行以下职责: (一)组织实施物业管理相关政策和制度; (二)实施辖区内物业服务企业和从业人员 的监督管理; (三)指导和监督物业管理招投标活动; (四)实施业主大会成立前专项维修资金的 归集和日常使用管理; (五)实施物业管理区域核定、物业服务企 业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理 用房)确认等事项; (六)指导乡、镇人民政府和街道办事处对 业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管 理工作实施监督管理; (七)指导乡、镇人民政府和街道办事处开 展物业管理业务培训; (八)落实物业管理方面的其他监督管理职 责。 本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿 化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、 城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部 门,按照各自职责协同实施本规定。 第五条 区人民政府应当建立住宅小区综 合管理工作制度,组织区相关行政管理部门, 乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位,部 署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。 乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本 辖区住宅小区综合管理工作制度,协调和处理 辖区内物业管理综合事务和纠纷;其设立的房 屋管理事务机构(以下简称房管机构)承担房屋 管理的相关具体事务。 乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职 责:(一)指导和监督业主大会、业主委员会的 组建和换届改选,办理相关备案手续; (二)指导和监督业主大会、业主委员会的 日常运作,对业主大会筹备组(以下简称筹备 组)成员、业主委员会委员和业主委员会换届改 选小组成员进行培训; (三)参加物业承接查验,指导和监督辖区 内物业管理项目的移交和接管工作; (四)办理物业服务合同备案,对物业管理 区域内的物业服务实施日常监督检查,指导和 监督物业服务企业履行法定的义务; (五)监督业主、使用人按照规定使用和维 护物业; (六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报 处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相 关投诉和举报; (七)建立物业应急服务保障机制; (八)法律、法规、规章规定的其他职责。 第六条 本市建立健全以居民区党组织为 领导核心,居民委员会或者村民委员会、业主委 员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小 区治理架构,推动住宅物业管理创新。 居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人 民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务 中与物业管理相关的工作,加强对业主委员会 的指导和监督,引导其以自治方式规范运作。 第七条 市物业管理行业协会是实行行业 服务和自律管理的社会组织,依法制定和组织 实施自律性规范,组织业务培训,对物业服务企 业之间的纠纷进行调解,维护物业服务企业合 法权益。 本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行 业协会。 第二章 业主及业主大会 第八条 住宅小区,包括分期建设或者两 个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置 的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物 业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上501上海市人民代表大会常务委员会公报 自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设 施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立 的物业管理区域。 第九条 区房屋行政管理部门负责核定物 业管理区域。 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许 可证的同时,应当向区房屋行政管理部门提出 划分物业管理区域的申请,区房屋行政管理部 门应当在五日内核定物业管理区域。 建设单位在房屋销售时,应当将区房屋行 政管理部门核定的物业管理区域范围,通过合 同约定方式向物业买受人明示。 第十条 尚未划分或者需要调整物业管理 区域的,区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人 民政府或者街道办事处,按照第八条的规定,结 合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物 业管理区域。调整物业管理区域的,还应当由 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数 占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经 参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表 决人数过半数的业主同意。 物业管理区域调整后,区房屋行政管理部 门应当在相关物业管理区域内公告。 第十一条 建设单位在办理房屋交付使用 许可手续时,应当向房管机构提交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备 竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工 验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等 技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文 件; (四)物业管理所必需的其他资料。 建设单位在办理物业承接验收手续时,应 当向物业服务企业移交前款规定的资料。 业主可以向房管机构、物业服务企业申请 查询本物业管理区域内第一款规定的资料。 第十二条 业主在物业管理活动中,享有 下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业 服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议、业主小组会 议,并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、专项维修 资金管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议、业主小组会议,行 使投票权; (五)选举业主委员会委员,并享有被选举 权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合 同; (八)对物业管理区域内物业共用部位、共 用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和 监督权; (九)监督专项维修资金的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大 会议事规则和专项维修资金管理规约; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备和相关场地的使用,公共秩序、公 共安全和环境卫生维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权 业主委员会作出的决定; (四)按照有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费; (六)履行其承担的房屋使用安全责任; (七)向业主委员会提供联系地址、通讯方 式; (八)法律、法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义 务。 第十三条 业主大会由一个物业管理区域 内的全体业主组成。 一个物业管理区域内,房屋出售并交付使 用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套6012023年第十一号(总第349号) 房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首 次业主大会会议,成立业主大会。但只有一个 业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致 同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行 业主大会、业主委员会职责。 第十四条 物业管理区域符合本规定第十 三条第二款所列应当成立业主大会条件之一 的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的 乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主 大会的书面报告,并提供下列资料: (一)物业管理区域核定意见; (二)物业管理用房配置证明; (三)业主清册和物业建筑面积; (四)物业出售并交付使用时间; (五)已筹集的专项维修资金清册。 建设单位未及时提出书面报告的,业主可 以向乡、